Чего вы могли не знать об ОСМД, или ОСМД для чайников

Принятый парламентом Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» резюмирует, что уже с 1 июля 2016 года жители всех многоэтажек страны должны решить, будут ли они вести хозяйство сами посредством объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) или же по инерции попадут во власть так называемых управляющих компаний.

Сроки неумолимо приближаются, а вопросов меньше не становится. «Семь дней» расспросили у создателя черниговского ОСМД Максима Конашевича, с какими проблемами на практике столкнется каждый желающий управлять своим домом самостоятельно.

Чернигов – один из самых отсталых городов в Украине по освоению ОСМД, как рассказал нам Максим Конашевич, председатель одного из первых ОСМД Чернигова и общественный активист. Согласно прогнозу одной международной организации, нашему городу понадобится 115 лет, чтобы перейти на облуживание жилищного фонда по стандартам, приближенным к современным мировым.

Сегодня в Чернигове насчитывается всего 33 ОСМД, а реально работает только пять из них. Но уже после 1 июля, если дом не создаст ОСМД, управляющую компанию ему назначат решением исполкома. В таком случае вы оказываетесь в крайне неприятной ситуации, когда не будете иметь никаких правовых оснований для разрыва договора, так же как и повлиять на тарифы, указанные в нем.

Аннулировать акт вы сможете только через год, создав ОСМД и самостоятельно выбрав компанию – поставщика услуг. Опасаясь такого «коммунального рабства» и завышенной квартплаты, многие граждане, возможно, все же выберут ОСМД.

С какими трудностями можно столкнуться на пути к свободе и на что стоит обратить внимание, читайте ниже. Хотим заметить, что обо всех нюансах упомянуть невозможно, мы лишь отвечаем на самые распространенные вопросы, которые поступают к нам в редакцию.

За более подробной информацией обращайтесь к законодательству или к консультанту в Центр предоставления административных услуг (ЦПАУ) по адресу ул. Рокоссовского, 20а.

ОСМД: как это делается?

ШАГ 1. Начинать нужно с активистов. Минимум три человека должны собраться и принять решение о том, что они – инициативная группа. Формируется она, согласно закону, исключительно из владельцев квартир или нежилых помещений в доме.

Прежде чем стать членом инициативной группы, советуем вам хорошенько поразмыслить. Именно эти люди в дальнейшем и будут ответственны за созыв учредительного собрания, а также подготовительную и разъяснительную работу, подготовку проектов документов, запросы в Государственный реестр прав собственности, БТИ и прочие организационные моменты, которые часто сопряжены с нервотрепкой.

ШАГ 2. Когда комитет создан, нужно назначить дату учредительного собрания и начать формирование реестра совладельцев. За справками о праве собственности на каждую квартиру закон об ОСМД отправляет нас к госрегистратору, в нашем случае – в ЦПАУ (или к нотариусу).

Предоставив паспорт и документ, подтверждающий ваше право собственности на помещение в этом доме, вы пишете стандартное заявление с просьбой предоставить вам информацию о владельцах всех квартир этой многоэтажки. Однако уже на этом этапе вы можете столкнуться с трудностями.

Консультант ЦПАУ в бумажной форме предоставит вам информацию, полученную из Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, куда информация вносится только с 2013 года. Сведения, зарегистрированные ранее, вам придется запрашивать в БТИ.

Там одна такая справка стоит 170 гривен, потому приготовьтесь сами и поясните людям, что кошелек стоит открывать пошире. Есть еще вариант установить владельцев самостоятельно путем поквартирного обхода. В этом случае просьбу к жильцам предоставить вам соответствующие документы отдавайте обязательно под подпись или отправляйте заказным письмом, сохраняя все чеки.

ШАГ 3. Собрав всенеобходимые данные о совладельцах, инициативная группа может приступать к подготовке собрания и созыву участников. Назначив дату проведения учредительного собрания и определив повестку дня, инициативная группа обязана проинформировать каждого совладельца об этом не менее чем за 14 дней. Уведомление должно быть оформлено в письменной форме. Не забудьте пригласить на собрание также представителя нежилых помещений.

Законом предусматривается два способа передачи сообщения совладельцу об учредительном собрании: вручить в руки под расписку или почтовым отправлением (заказным письмом). На практике часто их комбинируют.

ОСМД

Большинство уведомлений вручают лично, а лицам, проживающим в другом месте или, например, отказывающимся ставить подпись о получении уведомления, – отправляют заказным письмом. Кстати, одно заказное письмо обойдется вам в 10 гривен. Как видите, и подготовительные процедуры требуют материальных затрат.

На этом же этапе инициативная группа должна разработать и устав ОСМД – это типовой документ, утвержденный Кабмином. Однако в него нужно внести некоторые изменения. По этому вопросу лучше проконсультироваться со специалистом ЦПАУ, поскольку устав – один из актов, на основании которого объединение регистрируют как юрлицо, и неверное его составление может привести к отказу в регистрации.

ШАГ 4. Следующий пункт в создании ОСМД – проведение учредительного собрания. Ведет его председатель, избираемый большинством голосов присутствующих совладельцев. Всех участников лучше зарегистрировать на входе. Если пришло менее 50% владельцев квартир и нежилых помещений, собрание переносят на две недели. Ход встречи полностью протоколируется.

Один из самых сложных вопросов проведения учредительного собрания – подсчет голосов. Остановимся на этом подробнее. Решения принимаются путем поименного голосования. Каждый совладелец в ходе голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади.

Поясним это на примере. Допустим, общая площадь квартир и нежилых помещений в доме – 5000 кв. м. Гражданину А принадлежит квартира площадью в 100 кв. м. Доля площади квартиры гражданина А в общей площади квартир и нежилых помещений:

100 кв м/5000 кв м * 100% = 2%.

Следовательно, голос гражданина А на учредительном собрании будет составлять (весить) 2%. Решение считается принятым, если за него отдали более 50% голосов. То есть  один владелец может повлиять на ход голосования сильнее другого. Очевидно, что данные расчеты лучше сделать заранее, чтобы не тратить времени на них во время собрания.

ШАГ 5. Моментом, с которого ОСМД считается созданным, является не принятие решения учредительным собранием о создании объединения, а его государственная регистрация. Для этого председателю собрания необходимо подать государственному регистратору следующие документы: заполненную регистрационную карточку на проведение государственной регистрации юридического лица, экземпляр оригинала (ксерокопию, нотариально заверенную копию) протокола учредительного собрания и два экземпляра устава ОСМД.

Государственный регистратор вносит сведения об ОСМД в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, а также не позднее чем через три рабочих дня после получения необходимых документов выдает объединению свидетельство о государственной регистрации юрлица.

После чего бывший балансодержатель многоквартирного дома в течение трех месяцев должен передать ОСМД экземпляр технической и прочей документации на дом, а также документ, на основании которого он был принят в эксплуатацию, технический паспорт и планы инженерных сетей. Если такая документация отсутствует, бывший балансодержатель восстанавливает ее за свой счет, на что ему дается не более полугода.

На этом, как утверждают власти, все проблемы должны закончиться, хотя наш собеседник Максим Конашевич заверяет, что именно здесь и начинается настоящее испытание.

Выгоднее? Вряд ли…

Пытаясь создать в стране рынок ЖКХ, основанный на здоровой конкуренции, а значит, и повышении качества услуг, политики породили немало проблем, ответы на которые найти бывает крайне сложно. К примеру, что делать с придомовыми территориями, до сих пор не ясно. Ведь де-юре закон безвозмездно передает придомовую территорию в общую собственность совладельцев.

Однако как быть в городах, где нет единого кадастрового реестра, как в Чернигове например? Как определить границы этой придомовой территории? Или же как получить выписку из реестра прав собственности, если по факту эта информация является конфиденциальной? Как быть с капитальным ремонтом дома, в котором более 20 лет ЖЭК ничего не делал, ведь это же многомиллионная затея?

Эти спорные вопросы сейчас пытается решить городская власть. А наш собеседник Максим Конашевич, рассказывает, что помимо очевидных тупиков существует еще целая масса финансовых дыр. Так вот если с капремонтом еще и можно потерпеть год-другой, то со следующими неурядицами создатели ОСМД столкнутся незамедлительно.

– Первая проблема после регистрации своего ОСМД – перезаключение договора с «Облкоммунэнерго», – констатирует М. Конашевич.

– Дело в том, что предприятие ставит обязательным условием соответствие электросетей и счетчиков действующим нормам законодательства. Чтобы перезаключить договор, сначала нужно будет отремонтировать древнюю проводку во всем доме и поставить новые счетчики. Я знаю, что жителям дома №32 на ул. Шевченко (120 квартир) пришлось собрать по 170 гривен с каждой квартиры, только чтобы перезаключить договор.

Вообще, вам грозят проблемы со всеми коммунальными предприятиями. Например, в случае с водоканалом и теплопоставщиком тарифы увеличатся на 10–20%. Потому что предприятие будет считать количество поставленного тепла или воды по общедомовому счетчику, а все внутридомовые потери лягут на жителей дома и распределятся между его совладельцами.

К тому же хитрых людей у нас немало, а класс счетчиков недотягивает до необходимых стандартов. К примеру, тонкую струйку воды поквартирный счетчик не считает, а подомовой ее зафиксирует, люди этим пользуются, а расходы лягут на плечи всего ОСМД.

Развеивает он и мнение том, что ОСМД – дело выгодное, ведь некоторые услуги, к примеру вывоз мусора, вам придется все равно покупать у подрядчика-монополиста.

– Существует также риск, что тариф на квартплату ощутимо вырастет: если сейчас вы платите 1,48 грн за кв. м, то после 1 июля, возможно, 3,50–4,30 грн. Потому что, согласно закону, местные власти уже не смогут повлиять на формирование цен частным предприятием – и последние смогут устанавливать такие тарифы, какие захотят.

Так, государство пытается построить рыночные отношения и конкуренцию в сфере ЖКХ, но снижать суммы при этом не будут, поскольку закон запрещает устанавливать тарифы ниже экономически обоснованного минимума – и на ценах можно будет здорово спекулировать.

Роман Семешко, представитель ОСМД «Мирне-1, м. Чернігів»

– Законодатель подложил серьезные риски для создающихся ОСМД, и кроются они даже не столько в тарифах, как в самой процедуре оформления объединения. Ранее не было таких жестких требований к выяснению прав собственности. Получение этой информации должно быть бесплатной, но в Чернигове эта норма закона еще не приведена в действие, процедура подсчета голосов ранее не привязывалась к площади имущества. Что же касается тарифов, то ни одно ОСМД не сможет выжить на тариф 1,48 гривны. Когда ЖЭК обслуживает 500 домов за полторы гривны – это еще возможно, но к ОСМД это не применимо.

Андрей, председатель недавно созданного ОСМД «Світлий будинок 2016»

– Скажу вам чесно, я с особыми проблемами не столкнулся – начиная со сбора документов и заканчивая перезаключением первых договоров. Конечно, возникали трудности юридического характера с заполнением документов, но их нам помогли решить в Центре предоставления административных услуг. Нам было проще в том плане, что ЖЭК сам передал нам реестры совладельцев и техническую документацию, нам их нужно было лишь проверить. В старых домах это будет проблемой. На сегодняшний день мы уже зарегистрированы и перезаключили договора с OTIS и АТП-2528, сложностей никаких не было. В «Облэнерго» еще не ходили, слышал с ними все не просто. А вообще, жители дома впервые сплотились, и это очень приятно.

Немного позитива

Тем не менее, если решить проблему монополии поставщиков услуг и таким образом привести тарифы «в порядок», считает Максим Конашевич, затея с ОСМД в общем будет иметь позитивный характер.

– Для формирования общества в целом ОСМД – это хорошо. Если мы начнем нести ответственность за общее имущество, научимся договариваться с соседями, мы наконец начнем осознавать ответственность за улицу, город, страну, сможем добиваться лучшего и на более высоких уровнях. Потому что сейчас мы не понимаем, что страна – наше общее, не умеем ею управлять. Вот и начнем со своих домов.

Не слишком утешительно? Есть и хорошие новости: Черниговский горсовет планирует выделить 22 млн 570 тыс. грн на Программу содействия созданию и помощи объединениям совладельцев многоквартирных домов на 2016–2018 годы. Проект решения хотят успеть разработать и вынести на голосование на апрельскую сессию горсовета.

Он призван решить хотя бы часть проблем и предварительно включает следующие статьи расходов:

• информационная поддержка – 30 тыс. грн;
• расходы, связанные с регистрацией ОСМД, – 240 тыс.;
• разработка технической и землеустроительной документации – 3 млн 300 тыс.;
  (Эту статью расходов предусматривают для нынешних балансодержателей многоквартирных домов – ЖЭКов.)
• софинансирование проведения капремонта дома – 19 млн грн.

Условия софинансирования будут принимать уже депутаты, однако участники круглого стола рекомендуют соотношение 20:80% как самое оптимальное, где 20% – средства членов ОСМД, а 80% – добавленные городским бюджетом. Существует также государственная и городская программы энергоэффективности и энергосбережения, каждая из них компенсирует 40% от общей стоимости материалов (т.е. всего 80%).

ОСМД и льготники

Согласно действующему законодательству, льготы по оплате жилья и коммунальных услуг соответствующим категориям граждан предоставляются независимо от формы собственности жилья. Таким образом, при создании ОСМД льготники сохраняют все свои права в полном объеме.

Точно так же для всех граждан сохраняется порядок предоставления жилищных субсидий, независимо от того, кто является балансодержателем их жилья. Правда, в начислении субсидий для участников ОСМД есть небольшое отличие.

Поскольку государство возмещает объединениям расходы за предоставленные льготы и субсидии, сумма компенсации высчитывается исходя из определенного общим собранием жильцов размера взноса, а не тарифа, утвержденного местными властями (как это делают в домах коммунальной собственности).

Компенсации выплачиваются через Управление социальной защиты населения, именно сюда и нужно обращаться совладельцам с необходимыми документами (заявлением и декларацией о доходах). Деньги поступают непосредственно на счет ОСМД до 20-го числа следующего месяца. Единственная проблема может заключаться в задержке перечисления средств.