Ринок нерухомості Чернігова – живий чи мертвий? Коментарі фахівців

У всі часи нерухомість була одним із основних і найпростіших капіталовкладень для людей. Українці також активно вкладали гроші у здавалося б вічно ліквідну і вигідну нерухомість, у будинки і квартири, купували і для себе, і у якості вигідної інвестиції. Але прийшла війна і перевернула все догори дригом, загальмувала економіку і безумовно сильно вплинула і на ринок нерухомості, яскраво продемонструвавши, що немає нічого вічно стабільного.

Зміни на ринку безумовно є і вони істотні. У регіонах, які розташовані в зоні активних бойових дій, нерухомість просто знищується. В регіонах на заході країни навпаки є певний бум на ринку, пов’язаний з великою кількістю переселенців і підвищеним попитом на нерухомість. А що відбувається у таких містах, як наш Чернігів, де були обстріли, але зараз відносно спокійно?

Наша редакція опитала чотирьох чернігівських досвідчених ріелторів, які є фахівцями у сфері нерухомості. Ми цікавилися, що відбувається на ринку, як ведуть себе ціни, чи є попит, хто продає і хто купує нерухомість, а також які перспективи? Відповіді на всі ці питання читайте в нашому матеріалі.

РИНОК ЖИВИЙ, ПРОДАЖIВ МАЛО, ЦIНИ ВПАЛИ НА ТРИТИНУ, АЛЕ НЕ ВСІ

Війна не вбила ринок нерухомості у Чернігові, але істотно зменшила його та видозмінила. Все ж життя триває, чернігівці і продають, і купують житло. За оцінками наших експертів попит на купівлю нерухомості впав орієнтовно в 4 рази, і на сьогоднішній день об’єм продаж нерухомості складає 20-30% від довоєнного часу. Таке падіння стало наслідком істотного перевищення пропозицій над попитом. Бажаючих продати свою нерухомість стало значно більше, ніж охочих її придбати, що цілком логічно у військовий час.

Вартість квартир і будинків у валюті впала орієнтовно на 30%, це середня цифра по Чернігову. Приміром двокімнатна квартира, ціна якої до війни складала 30 тис. доларів, зараз може продаватись у проміжку від 20 до 25 тисяч. Хоча не всі об’єкти нерухомості падають в ціні. Власники квартир у центрі, більш дорогого житла з ремонтом і гарним розташуванням не спішать знижувати ціну. По-перше, це морально складно значно знижувати вартість квартири, розуміючи, які гроші ти в неї вклав. По-друге, у цієї категорії власників певно є більший фінансовий ресурс для очікування і сподівання на закінчення війни та відновлення ринку.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Олександр Панасюк

Ринок нерухомості в Чернігові у принципі живий. Не зважаючи на військові дії, вже у травні місяці у нас були клієнти, які виявили бажання купити, і відбулася перша угода. Так, реєстри ще були закриті, але люди захотіли купити квартиру з ремонтом у центрі міста за нормальною ціною, близько 1000 доларів за квадрат. Але звісно такі угоди не були правилом.

Пропозицій вистачає, але нерухомість в центрі тримається приблизно на довоєнному рівні, а ціни на квартири і будинки подалі від центру зменшились приблизно на 20-25%. Деякі квартири впали в ціні і більше: з 30 до 22-23 тисяч доларів, наприклад, це якщо ми говоримо про двокімнатні квартири. I це стосується передусім вторинного ринку. Загалом попит впав істотно, зараз ми маємо не більше, ніж відсотків 30 від довоєнного часу.

Iнна Ризуха, директорка агенції нерухомості «Приват ріелт»

З продажем нерухомості все доволі складно. Все залежить від людей. Багато продавців чекають на кращі часи, багато людей хочуть продати та переїхати в іншу країну, але реальне зниження цін на 25-30% їх не влаштовує, і вони намагаються тримати ціни. Така ситуація стосується власників новобудов, особливо центру, де вартість квадратного метру житлової площі сягала 1000 доларів після забудовника плюс ремонт. Люди від початку вклали суми коштів, за які можна придбати квартиру в Іспанії, наприклад, та відчувати себе в безпеці. Тому, напевно, їм складно піти на значні поступки в ціні. Доречі, запити на купівлю нерухомості за кордоном збільшились.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Можна сказати сміливо, що ринок з червня почав оживати, багато жителів вже повернулися, і тенденція зберігається. Багато хто з тих, хто залишив свої будинки, все більше розуміють, що краще за рідне місто нічого немає.

У зв'язку з тим, що в Україні доходна частина населення це гривня, а відбулася істотна корекція щодо долара було 27 стало 37 гривень за 1$, то, зрозуміло, реальні ціни зазнали корекції приблизно в цьому ж співвідношенні. Тобто тільки на різниці курсу середня ціна змінилася у валюті на 30% у, а в гривнях залишилась приблизно на тому ж рівні. Всі розуміють, що інфляція дуже висока.

Попит на купівлю нерухомості знизився мінімум у 5 разів, а пропозицій стало більше, тому ціни на нерухомість не зросли навіть у гривні, принаймні на вторинному ринку. Реально отримати гроші за довоєнною ціною вкрай малі.

Роман Савенко, директор агенції нерухомості «Компаньон»

Ринок вистояв. Більшість житлового фонду - ціла. Ціни – впали. Десь відсотків на 30. Надходять дзвінки від клієнтів, які хочуть купити щось недороге та називають порядок цін, який був десь на дні у 2016-2017 роках. Але власники не поспішають продавати свою нерухомість за такими цінами, бо не можуть сприйняти нинішні реалії. Продається те, що йде з добрим дисконтом. Попит – слабкий, і будь-яке інформаційне коливання чи чергова повітряна тривога змушують його податися ще далі вниз.

В ТРЕНДI ОРЕНДА I НЕДОРОГI БУДИНКИ

Оренда житла стала головною операцією на ринку. Ріелтори кажуть про істотне підвищення як попиту, так і пропозицій по оренді житла. Тут зійшлося два тренди. Війна лишила без даху над головою велику кількість чернігівців, які шукають прихистку і переважно орендують інші помешкання, не маючи грошей на їх купівлю, або просто через страх, що обстріли можуть повторитися. З іншого боку з міста виїхало багато людей, і відповідно звільнилася велика кількість квартир і будинків, які їх власники бажають здати, щоб отримувати хоч якийсь додатковий дохід.

Стосовно купівлі-продажу нерухомості, то найчастіше попитом користуються недорогі будинки і 1-2 кімнатні квартири вартістю до 25 тис. доларів США. Також значним попитом користуються дачі, як відносно недорога альтернатива тимчасового помешкання на теплий сезон року.

Iнна Ризуха, директорка агенції нерухомості «Приват ріелт»

На сьогоднішній день, хочу відмітити що настав час компромісів, вміння вести переговори та доводити домовленості до умов, які влаштовують і покупця і продавця, орендатора та орендодавця. Наразі, з практики, на ринку стільки пропозицій по оренді не було ніколи. Усі розуміють, що багато людей виїхали з міста, з України та хочуть отримувати хоч якісь гроші, здаючи в оренду своє житло у Чернігові. Вартість оренди від довоєнного часу – мінус 30%.

Роман Савенко, директор агенції нерухомості «Компаньон»

Важко виділити певну категорію і позначити її як це тренд. У нас в агенції це ті об'єкти, які мають максимально привабливу ціну. Ті об'єкти, на яких власник готовий зробити хороший дисконт (знижку). Як правило це 1-кімнатні, 2-кімнатні квартири, кімнати в гуртожитку.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Набагато більше активізувався ринок саме оренди житла. Було багато пропозицій так званої «безкоштовної оренди», люди, виїхавши, здавали свої квартири просто за оплату комунальних платежів. I відповідно, було багато бажаючих заселитися в такі квартири серед людей, які втратили житло. Але зараз вже таких «безкоштовних» пропозицій немає, на ринку лишилась тільки платна оренда. При чому вартість оренди житла, за моїми оцінками, зараз тримається на довоєнному рівні. У центрі міста – точно, а на окраїнах міста трохи нижче.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Найбільш затребуване зараз будь-яке житло в економ-сегменті до 25000 $ будинку, квартири або дачі під житло. Все, що вище, продається рідше і чим дорожче тим складніше продати. Тому саме зараз ріелтор як ніколи має значення при продажу та купівлі з одного боку, щоб не переплатити покупцеві, а з іншого боку, щоб продавець не завис у продажу, але при цьому і не здешевив у процесі торгу.

НОВБУДОВИ НА ПАУЗІ

Наші експерти прогнозовано фіксують майже повну зупинку будівництва нового житла у Чернігові. Проєкти тих багатоквартирних будинків, будівництво яких перед війною знаходилось на початковій стадії, зупинились. Забудовники не ризикують і заморожують свої об’єкти.

Це цілком логічно, і навіть не тільки з точки зору безпекової складової, бо бояться, «що прилетить». Справа в тому, що за рахунок падіння цін на квартири на вторинному ринку, а також в наслідок істотного підвищення вартості будматеріалів, будівництво нового житла стало наразі низькорентабельним або взагалі невигідним. Іншими словами, для забудовників значно зросла собівартість будівництва нової квартири, а ціни на такі квартири треба знижувати, бо така ринкова кон’юнктура.

Виключенням є ті новобудови, які були на завершальній стадії на початок війни. Їх вигідніше добудувати, ніж зупинити будівництво. У більшості випадків забудовники таких чернігівських об’єктів домовляються з інвесторами-покупцями про додаткові доплати за добудову цієї нерухомості.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Чи тривають роботи з будівництва нового житла? Поки вироблять ті матеріали, які були закуплені до війни і в деяких випадках там, де вже йде здача будинку і необхідно завершувати об'єкт. Усі нові проекти призупинено. А враховуючи подорожчання всіх будматеріалів і не тільки, на первинному ринку забудовники підняли ціни до 50% у гривні за кв. м житла.

Ринок по первинці можна сказати завмер, 60% продажів первинного ринку – це інвестори, які пішли зараз і чекають кращих часів. Решта також не готові купувати так як ціна дуже відрізняється від вторинного ринку і вигода від подібних вкладень просто відсутня. Вигідніше на вторинному ринку купити вже готову квартиру з документами та ремонтом.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Проблема в тому, що будматеріали вже подорожчали на 30-40%, перевезення вантажів також подорожчали на 70%. При цьому офіційна інфляція – 24%, а долар виріс теж орієнтовно на 40%. I ці тренди зростання продовжуються. Тому все це сильно зв’язує руки забудовникам. На мою думку, ті новобудови, які були на завершальній стадії на момент початку війни, вони будуть закінчені і здані в експлуатацію, щоб довести угоди з покупцями до кінця. Але в більшості випадків забудовники підвищують вартість житла, щоб завершити будівництво. Або якщо раніше були закуплені будматеріали, тоді їх пускають на будівництво хоча б для того, щоб їх на розікрали. Будівництво нових об’єктів на початкових етапах або згортається, або заморожується.

Також додам, що цікавість до нових квартир є, люди запитують домовляються, хоча реальних купівель поки що нема. Це напряму пов’язано чутками про можливе вторгнення зі сторони Білорусі. Коли вони є, попит і цікавість моментально падають. Потім люди заспокоюються, і знову починають цікавитися.

Iнна Ризуха, директорка агенції нерухомості «Приват ріелт»

Щодо новобудов, ситуація по місту така. Частина забудовників відновила свою роботу і продає квартири, пропонують інвесторам вносити гроші, але ціна підвищилася. Частина будинків, які постраждали від обстрілів, фіксують акти пошкодження та подають на компенсацію до міськради. Я сама є вкладником одного з таких будинків і маю хвилювання щодо цієї ситуації.

Роман Савенко, директор агенції нерухомості «Компаньон»

Багато забудовників у Чернігові, призупинили роботу, одиниці наводять лад на будівельних майданчиках, закінчують роботи зі здачі тих будинків, які були практично готові.

ЛЮДИ ВИЇЖДЖАЮТЬ I ПРОДАЮТЬ, АЛЕ МАСОВОГО ПРОДАЖУ КВАРТИР В ЧЕРНІГОВІ НЕМАЄ

Всі сходяться на думці, що звісно чимало чернігівців, рятуючись від війни, перебираються у більш безпечні регіони країни чи Європи. Але чи поспішають вони продавати свою нерухомість? Тут думки експертів дещо розходяться. Напевно, як і думки самих людей. Більш налякані і рішучі дійсно продають свої квартири, спалюючи мости і перебираючись кудись подалі. Додатковим важливим фактором є фінансова скрута, яка примушує йти на такий крок, як продаж своєї нерухомості, навість зараз на падаючому ринку.

Але чимало й таких чернігівців, які, їдучи в інші регіони, залишають свою нерухомість у Чернігові, сподіваючись якнайшвидше повернутись у свої домівки. Це люди, які більш оптимістично налаштовані і вірять у відносно швидке закінчення цієї війни.

Роман Савенко, директор агенції нерухомості «Компаньон»

Так, на жаль, це реальність. Частина наших клієнтів продає саме з метою купити нерухомість в іншій частині країни чи за кордоном. Спілкуємось із колегами, у них приблизно така сама ситуація. Є клієнти, які навпаки хочуть залишитися і купують нерухомість, щоб збільшити квадратні метри. Зараз час, коли є відмінна можливість придбати нерухомість у тих, кому терміново потрібні гроші.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Чи є відчуття, що частина городян намагаються якнайшвидше продати свою нерухомість для переїзду в інші безпечніші регіони? Так, зрозуміло, зараз дуже багато пропозицій на ринку, і левова частка з них це ті, хто готовий виїхати з Чернігова на ПМП в інші регіони або навіть країни.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Хто продає квартири? Передусім, люди, які виїжджають з міста, або люди, яким терміново потрібні гроші. Але я дивуюся тому, наскільки люди швидко повертаються у рідне місто, хочуть щось робити. Відчуття, що люди масово покидають місто і скидують свою нерухомість у мене немає. Звісно є такі випадки, але я б не назвав їх трендом.Ми опинилися у нестандартній ситуації, і ми не знаємо, як це все може надалі розвиватись. Але у мене є приклад моїх ізраїльських колег. I вони кажуть, якщо там обстрілюють якийсь район країни, то на 2-3 місяці все завмирає, і падають ціни. Потім все заспокоюється, і держава дає гроші на відновлення, то ціни на нерухомість зростають ще вище.

ЖИТЛО КУПУЮТЬ В ОСНОВНОМУ МIСЦЕВI

В такий екстремально кризовий період нерухомість купують ті, хто мав певні фінансові заощадження. I передусім це мешканці Чернігова і області. Очікування, що в Чернігів будуть переїжджати українці з прифронтових територій та купувати житло, не справдились. Таких випадків наші експерти майже не фіксують. Так, переселенці є, але вони надають перевагу оренді житла, все ж не ризикуючи вкладатись у нерухомість у новому для них регіоні і у такій невизначеній ситуації.

Купують житло передусім місцеві, квартири і будинки яких сильно постраждали в період бомбардувань, і ті з них, хто має на це гроші зараз.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Купують ті, у кого залишилися заощадження та хто втратив житло. А також ті, хто переїжджає із сіл та райцентрів до Чернігова. Люди з бізнесу, які зазвичай купують на ринку, що падає, поки що всі на паузі. Всі в очікуванні будь-якої зрозумілої картини найближчого майбутнього. Переселенців-покупців практично немає, переселенці намагаються рухатись углиб країни. Люди, чиї будинки та квартири зруйновані, як я і казав, купують, але лише ті, у кого були заощадження, бо програм з підтримки населення за фактом просто немає. Бізнесмени, які купують на ринку, що падає? Ні, вони поки не купують, очікують подальшого розвитку ситуації.

Роман Савенко, директор агенства нерухомості «Компаньон»

В основному купують мешканці Чернігова та області. Це ті люди, яким вдалося зберегти гроші на руках. Переселенцям напевно страшнувато купувати житло в нашому регіоні житло, кордон поруч. Найчастіше така категорія винаймає житло в оренду. Люди, чиї будинки чи квартири зруйновані, більше розраховують на допомогу держави чи власні сили. Бізнесмени, які купували житло на «падаючому» ринку, сьогодні не готові вкладати гроші.

Iнна Ризуха, директорка агенції нерухомості «Приват ріелт»

Щодо людей, які втратили майно у наслідок обстрілів, вони цікавляться насамперед дуже дешевими дачами до 3000 уе. Наприклад, в мене дома живуть люди з такої категорії постраждалих. Вони намагаються відновити своє житло до зими, дуже стараються.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Чи купують квартири переселенці до Чернігова? Я таких випадків не знаю. Хоча мені відомо, що під Києвом доволі активно купується нерухомість переселенцями з інших регіонів.

ЩО ДАЛI?

Зрозуміло, що ситуація з нерухомістю буде напряму залежати від подій на полі бою і реальних перспектив закінчення війни. В цьому переконані всі експерти. Якщо військові дії не повернуться у наш північний регіон України, то ймовірно, що ціни залишаться на приблизно такому ж рівні. Хоча постійна напруга і обстріли на кордоні не додають і зараз впевненості і спокою мешканцям Чернігова. З можливим погіршенням ситуації ціни падатимуть і далі.

В той же час всі впевнені, що ринок точно відновиться, і перемога буде за нами. Єдине але – ніхто не знає точно, коли це настане. Та в будь-якому разі майбутній процес відновлення у країні буде пов’язаний зі значними фінансовими інвестиціями і вливаннями. I це безумовно серйозно вплине на ринок нерухомості і суміжні галузі. Ціни на нерухомість можуть не просто повернутись на довоєнний рівень, а і піти далі вгору.

I в будь-якому разі тепер при виборі житла у всіх покупців з’явиться новий додатковий і важливий фактор вибору – міцність будівлі і наявність надійного і обладнаного сховища. Бо з цим нам тепер жити довго.

Олег Музика, директор агенції нерухомості «Новалад»

Перше, все залежить від результатів на полі бою. I друге, ми ще не розуміємо поки що глибину фінансової кризи, яка наближається слідами війни, можемо тільки припускати.

Роман Савенко, директор агенства нерухомості «Компаньон»

У далекому 2014 році почалося АТО, ринок обвалився і до літа 2017 року він просто йшов униз. Нині 2022 рік – у країні йде війна і прогнозувати, що буде далі, вкрай складно.

Суб'єктивно, ми з колегами схиляємось до того, що восени-взимку ціни будуть йти далі вниз. Як буде насправді, покаже лише час.

Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ»

Говорити зараз про перспективи ринку нерухомості в Чернігові – річ не благодарна. Одне можна сказати точно, ринок точно живий і він відновиться. Все одно ми прив’язані до своїх міць. I особливо відчутно це, коли ти виїжджаєш з рідного міста, і тебе тягне додому. Зрозуміло, що деякі люди знаходяться у депресії, у розпачі, але все буде добре, все налагодиться. Як тільки зникнуть загрози нападу і з’явиться стабільність, протягом 3-4 місяців ринок відновить свою динаміку. А якщо країни-союзники увіллють в Україну обіцяні гроші на відновлення економіки , то розвиток нас очікує інтенсивний.

Будуть затребувані ті будинки, які матимуть потужні укріплення, кімнати безпеки, якісні бомбосховища. Тому що, зрозуміло, що росія – це велика держава, і в один момент загроза від неї повністю не зникне. Буде попит на міцні дома, передусім моноліти, а попит на панельки буде відповідно падати.