Купувати чи орендувати — що відбувається з цінами на житло у Чернігові

Від 10 до 300 тисяч доларів — варіюють цінники на купівлю житла в Чернігові. У серпні пропозицій щодо продажу нерухомості стало менше на понад сотню. Та в агенціях нерухомості запевняють, що ці квартири не продали, а зняли з продажу через завищені ціни, які покупцю нині не по кишені. А от орендувати квартиру з пристойним ремонтом можна від 6 тисяч гривень – запевняють місцеві рієлтори. Та якщо уряд впровадить законопроєкт про підвищення військового збору до 5% — це може суттєво змінити ринок нерухомості.

Повномасштабна війна, економічні гойдалки та міграція вплинули на структуру попиту й пропозиції ринку нерухомості прифронтового міста. Та, попри обстріли та загрози воєнного наступу, питання купівлі житла не лише не втрачає своєї цінності серед інвесторів, але й дедалі більше приваблює мешканців прилеглих районів.

Влітку 2022-го ми досліджували чи ожив ринок нерухомості в Чернігові після російського вторгнення на терени області. Восени — як змінилися ціни та попит на оренду житла. А як змінилися ціни у 2024-му, на яке житло треба полювати та що це за квартира, яку продають дорожче, ніж у центрі столиці — журналістам Чернігівської Медіа Групи розповіли досвідчені фахівці сфери нерухомості.

Дорожчали чи дешевшали? Як змінювалися ціни на житло впродовж року

Згідно аналітичних даних сайту ЛУН, за метр квадратний у чернігівських новобудовах просять 690 доларів. Середня ж ціна однокімнатної квартири на вторинному ринку — 31 000 доларів. Двокімнатної — 43 000 доларів. А власником трьох кімнат можна стати за 55 000 доларів.

Цьогорічного лютого чернігівці намагалися продати 1342 квартири — розповідає директор агенції нерухомості «МКТ» Олександр Панасюк. Щомісяця ця цифра лише зростала, бо продати житло за більше, ніж сотню тисяч доларів у Чернігові не легко. Та власники квартир з вигідною локацією у середмісті та гарним ремонтом робити знижки не поспішають. Адже, здебільшого, фінансовий ресурс дозволяє їм зачекати відновлення купівельної спроможності населення та стабілізації ринку нерухомості.

Олександр Панасюк

«Цифри доходили до 150, 170, 200, 250 тисяч доларів. Рекордна ціна була 290 тисяч доларів за квартиру на вторинному ринку. Такий бум спровокувала, на мою думку, програма єОселі, бо вони почали давати гроші. Але люди купували квартири, вартістю до 60 000 доларів. Все, що дорожче —продати вкрай складно».

Така тенденція завищених цінників зумовлена ще й психологічними збудниками — говорить Олександр Панасюк. Налякані війною, люди бояться втратити пожитки. Тож, у вартість помешкання закладають усі витрати на ремонт.

«Тобто, як вони рахують. Беруть вартість квартири і додають вартість ремонту. А ремонт може бути і вдвічі дорожчим за вартість квартири».

Відносно 2023 року, у першому кварталі 2024-го ціновий приріст склав близько 5%. Однак, вже з квітня ціни на житло в Чернігові суттєво не змінюються — запевняє директор агенції нерухомості «Новалад» Олег Музика.

«Попитом користується те житло, де зроблений гарний ремонт. Найбільше запитів на купівлю двокімнатних квартир. Приватні будинки продаються менше, бо вони дорожчі. В основному, покупці приїздять з Мени, Куликівки, Козельця. Дуже багато клієнтів зі Сновська. Купують у віці 55-60 років. Найбільше запитів на центр, Стрілецьку набережну та Масани».

До повномасштабного російського вторгнення вартість житла в новобудовах складала 500-600 доларів за метр квадратний. Нині ж, на думку директора агенції нерухомості «МКТ» Олександра Панасюка, цифри мають не зростати, як це відбувається сьогодні, а зменшитися у половину. Тоді це відповідатиме всім умовам ризику військового стану та економіки.

Найдешевші та найдорожчі пропозиції житла у місті

Найдешевшою пропозицією на сайті оголошень olx.ua хизується однокімнатна квартира в районі «Кругу». Неремонтовані 13 метрів квадратних продають за 9 599 доларів. Якщо ж проїхати ближче до центру — можна зустріти найдорожче житло в місті. Стати власником двоповерхових 150-ти метрів квадратних можна за 360 тисяч доларів. А це — вартість квартири в елітному ЖК у середмісті столиці.

«Найдорожчі квартири — це новобудови в центрі та перша лінія забудов на Стрілецькій набережній. Там дуже тихо, поруч ліс та водойма, гарно розвинена інфраструктура. Люди не зважають навіть на погану дорогу. Продається все швидко, навіть якщо ціни перевищують сотню тисяч доларів. Трикімнатні можуть коштувати 140, двокімнатні — 120 000 доларів», — аналізує директор агенції нерухомості «Новалад» Олег Музика.

Милуватися Стрижнем з п’яти кімнат можна, виклавши, 260 000 доларів. Щоправда, чималу суму доведеться додати ще й за ремонт. Та продавці запевняють, що така пропозиція унікальна, адже під одним дахом тут об’єднана площа аж трьох квартир.

У липні в Чернігові продавалося 1820 квартир. Вибір великий. Тож, якою би ексклюзивною не була пропозиція — про такі дороговартісні угоди місцевим продавцям варто забути. Так говорять у агенціях нерухомості. Пояснюють це тим, що багато запитів надходить від людей, чиє помешкання зруйнували російські військові. А таких коштів у містян та переселенців немає. Тож, місія агенцій нині — проаналізувати усі ризики та, спираючись на реальні кейси продажів, запропонувати найоптимальніші ціни.

«Найдорожча квартира в липні, площею близько сотні метрів квадратних, була зафіксована на рівні 290 тисяч доларів. Але вже в серпні її ціна впала до 219. Є у нас один клієнт, якому ми допомогли продати квартиру з дисконтом у 30%. Стартувала ціна з 250 000 доларів. Але для того, щоб продати нині квартиру — треба бути лідером у ціні. А реальний продаж квартири, площею у 70 метрів квадратних, на сьогодні — 35 тисяч доларів. Хоча у червні-липні такі пропонували за 90 000 доларів», — Олександр Панасюк, директор агенції нерухомості «МКТ».

Може, вигідніше орендувати?

Вересневого сплеску на оренду житла перед початком навчального року, як це було до повномасштабного російського вторгнення, нині немає. Бо попит на орендоване житло в Чернігові ледь не рекордний впродовж усього року. Тож, і з цінами власники не соромляться.

«Та квартира, яка коштувала 3 500 або 4 000 гривень на місяць – зараз може коштувати всі 8. Ті, що здавалися по 12 — нині їхні цінники і до 17 тисяч гривень доходять», — розповідає Олександр Панасюк.

По найбюджетніший варіант оренди квартири з сайту оголошень olx.ua треба їхати до ринку «Нива». У ближніх багатоповерхівках пропонують пожити в однокімнатній квартирі за 3 000 гривень на місяць. Щоправда, якщо маєте власні меблі та побутову техніку.

«Ціни на оренду зросли вдвічі, якщо відлік для порівняння брати від 2022 року. У попиті однокімнатні. Деякі власники, розуміючи, що попит великий, за ремонт у стилі радянщини просять 6 тисяч гривень на місяць», — розповідає агент з нерухомості агенції «Компаньйон» Артем Кошма.

Для тих, хто віддає перевагу красивому та сучасному житлу, не має домашніх улюбленців та добре заробляє — наявна ось така найдорожча серед знайдених нами пропозиція в місті. На вулиці 1-ї танкової бригади помісячно здають двокімнатну квартиру в новобудові з гаражем за 30 000 гривень на місяць.

Однак, треба бути готовим до того, що гаманець одразу схудне на подвійну вартість оренди: за перший місяць та стільки ж завдатку за останній. А ще частину грошей орендар сплатить у вигляді комісійних рієлторові. Однак, є випадки, коли за отримані послуги платить власник — каже Артем Кошма.

«Власники квартир сплачують комісію рієлтору в тому випадку, якщо останній кваліфіковано донесе, які саме послуги він надасть, що від нього залежить і чому так має відбуватися. Це індивідуальні домовленості. Але, в більшості, її (комісію - ред.) платить той, хто заселяється. Вартість комісії теж вирішується в індивідуальному порядку. Як правило, це 60%, але може бути і 70 і всі 100»

Найчастіше житло в Чернігові орендують самі містяни, переселенці та будівельники, які приїздять відновлювати місто. Шукають оселю ближче до спальних районів, з гарячою водою, світлом та на нижніх поверхах.

Здаються і приватні садиби. За тиждень розбирають житло в Олександрівці. Там за двоповерховий будинок з усіма умовами, паркомісцем та земельною ділянкою просять 14 тисяч гривень на місяць.

Чи краще перечекати? Яким ринок буде далі?

Своїми прогнозами щодо цього не беруться ділитися навіть найдосвідченіші фахівці. Однак, очікують, що за кілька тижнів знову запрацює програма кредитування єОселя, і цінники на житло можуть поповзти вгору до 5%.

Крім того, все залежить від ситуації на полі бою. Згідно тенденції, щойно театр бойових дій наближається до певної території — ринок нерухомості демпінгується. В подальшому, за умов мирного часу, приріст у вартості житла можуть додати іноземні інвестори. Вкладаючи кошти у відновлення України після завершення війни, вони не лише здатні повернути розмір цінників на довоєнний рівень, але й суттєво їх збільшити.

Марина Дубина
Чернігівська Медіа Група